留学生如何在澳洲置业
随著近年中国人的收入大幅提高，有能力在国外置业的人也越来越多，特别是那些有子女在国外留学的家长开始考虑在当地买个房子，供子女留学期间居住，这样旣能为子女提供一个稳定舒适的居住环境，让他（她）们能安心读书，同时也能省下一笔租金，如果能碰上当地楼市景气的年头，还能从房价升値上赚上一笔。
事实上，近几年就有不少来自国内的投资者，赁著自已的投资意识和眼光，在海外楼市上投资获利。
五年凈赚人民币95万元
2001年初，深圳经营生意的龚先生为女儿办理了澳洲留学。在女儿出行前，龚先生花了不少时间对澳洲的房产市场和匯率进行硏究。经过分析后，龚先生认为澳洲的房屋价格和匯率都将向上攀升，投资澳洲的房产一定可以赚钱，而且还可以解决女儿的住宿问题。
通过澳洲朋友的帮助，龚先生在女儿就读大学的附近买了一套三卧室的住宅。住宅当时的售价为26万澳元,按当时澳元兑人民币1：4.1的匯率,折合人民币为106.6万元。龚先生的女儿到澳洲后，自己住一间卧室，把另外两间卧室分租给同学，每月有800澳元的租金收入，足够每月的生活开销。2004年8 月，龚先生的女儿大学毕业回国，临走前以33.5万澳元的价格将该房屋卖掉，按照当时1：5.85的匯率计算，约折合人民币196万元。
龚先生事后为这笔投资计算过，房屋升値加上租金收益，扣除出售房屋的税费后，共收回约人民币201万元；投资了106.6万元，收回201万元，凈赚了90多万元，等於把女儿留学的钱都赚了回来。
留学生置业澳洲好处多风险不高
当然，龚先生能在这短短几年内得到如此高的回报，是因为刚好碰上了澳洲楼市的好年头和澳币大幅升値的时机，有不少幸运的因素在内。现在要在雪梨买房，未必能获得这样高的利润。但是对於有能力在澳洲买房的留学生家庭，如果在澳洲留学期间买套自住物业，好处还是不少的：旣可以省掉几年的房租钱，又能把多餘的房间租出去，赚取稳定的收入，如果投资眼光好的话，几年后毕业了把房子卖出去，还会有一些利润。
而且，澳洲政府也鼓励留学生在澳洲买房自住。按澳洲政府的规定，海外人士要在澳洲购置物业，必须经过外资审理局(Foreigh Investment Review Board,简称FIRB)的批準（参考下文的相关规定）。海外投资者只能购买新物业,但留学生旣可以买新住宅，也可以买所谓的’二手房’。
不过，对於大部份的留学生和家长来説，对在陌生的市场上购买房地产可能还是疑虑重重：如何办理购房手续？交易的风险有多大？如何规避房产变现时的匯率变动风险？等等。
其实作为一个房地产市场体系十分完善的国家，澳洲的房地产业的规范、法律、管理和市场均比中国要成熟和完善得多。在澳洲买房的风险并不大，特别是买现房。
澳洲的购房贷款流程与国内完全不同。政府和监管部门为了保证买家的利益设下了道道保障措施。例如：买家所付的10%首期，先存入买家律师的信託户口，发展商、买家、律师三方任何一方无权动用，直到房屋产权证、质检证等全部办理完毕。买家律师确认无误才通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。因此，如果发展商不按期合格交楼，一分钱也收不到；而买家也可要求索回首期付款及利息。
另外，房产律师在房产购买过程中扮演著很重要的角色，负责办理全程买卖手续，而国内的买房虽然也有律师但作用不大。澳洲律师会就买卖合同中的条款进行审查，对买家不利的条款，律师会提出意见并负责帮买家与发展商谈判，直到双方达成协议为止。因此，在澳洲买卖房屋，找个信得过的、负责任的律师十分重要。
另外，在中国购买开发商新发展的楼盘，通常是由发展商指定贷款银行，而在澳洲购买房产，贷款旣可直接找银行申请，又可找贷款公司。贷款公司可以帮买家找多家银行申请，直到找到买家满意的贷款利息及贷款额为止。因为在海外每一家银行的贷款利率及贷款额会有差异。
雪梨楼市的升値前景
由於澳洲政府对房地产交易有严格和完善的监管，海外人士购买澳洲的房产最大的风险往往来自于市场的周期性波动和房产变现时的匯率变动。
澳洲楼市的上一轮上昇周期始于1997年的亚洲金融风暴后开始，在2003年达到了周期性的高峰，房屋价格几乎翻了一番。连续增长了七、八年后，在 2004、2005年，由於上昇动力减弱以及澳洲提高贷款利率，房屋价格在这期间进行了周期性调整，房屋价格略有下跌。
进入2006年，根据澳洲政府的发展报吿，在未来的35年，澳洲的人口将由目前的2000万增长到3000万。澳洲的经济专家和房屋市场机构预测，大量新移民的迁入，将会继续推动澳洲经济的发展，也对房屋市场形成新的需求，稳定的经济增长和高速增加的人口，均是澳洲楼市长线增长的动力。
而雪梨作为澳洲最大的城市，是澳洲的金融和经济中心，它一直是海外新移民首选的定居点，虽然前几年有不少雪梨居民因为当地的房价高昂而迁出，但最近一年随著房价下降，这一趋势已经放缓。另外，雪梨的楼市经过长达两年的调整期后，最近楼市已逐渐有復甦的迹象。
根据纽省房地产协会的统计，最近几个月雪梨住宅出租市场的空租率已到歷史低位。意味著出租物业紧缺，租金有上昇的压力。因此，留学生们要想避免多交租金的话，也应该考虑自置物业了。
规避匯率风险
海外买家在澳洲购买物业在外匯匯率方面存在风险，因国内买家持美元或港币，投资澳洲地产要将手中的外币兑换成澳元，如果能在较低位买进澳元，当楼房升値时抛出去时澳元升値，以较高价位卖出，可以令你的收益扩大，反之则会令收益减少。
据上文提到的龚先生説：’规避匯率变动风险的方法有很多，比如澳元兑港币低时先持澳元，做高息定期存款或购买外匯期权理财产品等，并且要随时掌握外匯的行情，以便作出正确的决定。但这些方法的掌握也需要基本的知识，例如外匯的波动受哪些因素影响、利息走势等。’ ‘此外，移民人口变化、留学生的人数、就业率、 GDP的增长等，这些与楼市都有潜移默化的关係。’
海外人士在澳洲购房的有关规定
据澳洲政府规定，海外投资者如果打算在澳洲购买房地产必须先得到澳洲外资审理局的批準。
外资审理局在其网站上表示，澳洲政府允许海外人士购买澳洲的住宅物业，是为了促进澳洲住宅市场的供应，因此政府为海外的投资者提供投资的渠道，但投资活动必须能够直接刺激新住宅的供应。因此，澳洲政府原则上只允许海外投资者购买新建的住宅，包括新的住宅发展项目，含住宅和土地的套装屋，unit，townhouse等等。但另一方面，为方便部分有临时居民签证的人（包括留学生和澳洲公司聘请的高级行政人员）在澳洲期间的生活,政府也允许这些人购买所谓’二手物业’（即与新建住宅相对而言，曾被他人购买、拥有过或居住过的物业）作自住之用。
因此,来自海外的留学生和公司高级管理人员在澳洲并不一定非要买新建物业和楼花,他们可以选择的范围比一般的海外投资者大了很多。
外资审理局对有资格购买’二手物业’的海外投资者的要求如下：
1.获得临时居留权的外籍人士。他（她）们在向外资审理局提出申请的时候，所持有的临居签证必须至少还有12个月的有效期。他（她）们购买的住宅必须用作自己的’首要住所’（principal place of residence）,而不是作为出租之用，一旦他（她）们的签证到期，或他（她）们不再在澳洲居住，房屋必须立即出售。
* 持旅游签证或过桥签证的人士不属於这一类别。
* 这一类别包括年龄在18岁及以上，在澳洲获得认证的大学入读，课程超过12个月的海外留学生，但这一类的申请人购买的物业价値原则上不应超过$300,000。
2.在澳洲有业务的海外公司，可以为打算在澳洲居住超过12个月的高级行政人员购买住宅作居所。海外公司可购买的住宅数量按其在澳洲的业务和资产规模而决定，原则上不能超过两套。
其它注意事项：
* 如果海外投资者要与业主或发展商签订买房合同，而在签合同前未得到外资审理局的批準的，须在合约上注明“以获得海外投资审批为合同生效条件”。若是通过拍卖出售的物业，在拍卖前需得到海外投资审批，拍卖后无论成功与否，均应将拍卖结果吿知外资审理局，如成交，还要将成交合约副本提交外资审理局。
* 外资审理局的批準文件只针对用于一次特定的交易（由项目发展商申请的针对整个楼盘的申请除外），如果这个交易在获得批準的合理期限（一般是十二月）内没有完成，批準文件就会失效，再次交易要重新申请。
* 投资者需预留30天的时间给外资审理局处理审批。
* 申请审批是免费的。
雪梨买房四步曲（上）
买房置业恐怕是人生中最重要的一个财务安排，买得好，就尤如发现了一个小金矿，不但给你一个安乐窝，还能为你带来一笔意外的财富；买得不好，问题就可大可小了。不过，由於种种原因，很少有人能事先将买房的复杂性考虑周全。对於打算买房的新移民来説，面对陌生的环境，更需要清楚在雪梨买房的注意事项。希望这个指南能帮你一步一步制定买房计划，可以为你省去不少麻烦。
大致説来，整个买房过程可以分为下面四个步骤：
* 定计划
* 看房子
* 备文件
* 办交割
一、 定计划，做好前期準备工作
雪梨很大，房价很贵，而你的荷包很瘪。好的房子买不起，买得起的房子又看不上眼，生活总是充满无奈。不过，买房是一个循序渐进的过程，据统计，澳洲人平均每七年换一套房子，可见大多数人买房子并不是一步到位的，只要你选择的第一套住宅有不错的升値潜力，买下来后尽力地存钱还款，用不了多久就会有能力买一套更好的，往自已的置业目标一步一步接近。因此，走好这置业第一步很重要，你不妨多花一点时间对你要实施的买房计划做点硏究。
选好价位
多少钱买多少货，买房之前，根据自己的经济能力，定好一个合理的买房价位，也就是説决定好你要买多少钱的房子至为重要。定好了能承受的房价，你才能计算出，首期你能支付多少，你还需要从银行贷款多少。自然，也只有明白了自己的经济实力，你才能按图索驥去寻找合适的房子。
存好首期
储蓄是关键的一步，但往往被一些首次买房者低估。儘管现时很多贷款机构允许首期仅付5%，但是他们还是更希望你首期能付10%，甚至20%。
许多贷款机构还要求5%的首期必须是你自己的存款，而且要出具证明材料。
除房价之外，你也需要考虑到一些买房时的’隐藏成本’(Hidden Cost)，下列可能发生的费用会加重你的经济负担：（详见下表）
* 购房印花税(Stamp Duty on Purchase)
* 贷款印花税(Stamp Duty on Mortgage)
* 贷款申请费或帐户建立费
* 律师费(Legal Cost, 有些贷款机构的律师费要由借贷者承担)
* 费用调整(Rate Adjustment, 由上百至上千元不等)
* 检查房子的成本
这些相关的成本可能相当于你房子价格的5%。有不少朋友不瞭解这一点，以为买30万元的房子，準备30万元整就够了。事实上，加上各种费用，你至少应该準备31.5万元才行。如果新买的房子需要维护与装修，成本就更高了。
因此，明白你手上有多少钱付首期，你才可以量体裁衣，知道你能借到多少钱。
右下表“家居开支清单”是日常生活中所需的方面，左下表“购屋杂费开支一览”则是物业相关的费用，你可根据这两个表作个自我评估。
首次置业津贴和免印花税优惠
如果你是澳洲的公民或永久居民，在澳洲购买第一套住宅可以得到联邦政府提供的$7,000首次置业津贴。如果你在纽省购买价格$500,000以下的住宅，更可以得到免交全部印花税的优惠。购买售价在$500,000至$600,000的住宅，也可以减免部份印花税。
不过，如果你买的这第一套房不是用来自住，而是打算出租的话，就得不到这笔首置津贴。你至少要在买入房子后的头12个月内连续在房子里住上半年，才能得到。
找好贷款机构
挑选合适的贷款者也不是一件轻鬆事情。澳洲的按揭市场上贷款机构多如牛毛，你得花心思去鉴别、比较才能找到最合算的贷款者。
许多银行和非银行机构都有自己的网页或电话专线，多到网上去查閲或多打电话询问，是你获得信息的一个好办法。InfoChoice是澳洲贷款方面的专业服务网站，你可以通过这个网站比较不同贷款机构的产品，利率和功能，当然，也可以请个贷款经纪帮你出谋划策。
先想清楚你的需要是什麼是非常关键的，利率是不是挑选贷款时最优先考虑的因素？购房后第一年你的财务预算及生活习惯允不允许额外还款？是每周还款一次还是每两周还款一次？如果选择一个功能齐全的按揭要不要多付费用？都値得一一考虑。
要知道不同的贷款机构要求的费用差别极大，你或许能够通过磋商谈判，节省不少宝贵的资金。
在开始寻找房子之前，你还必须明白你的贷款申请何时会被批準，有时它可能会比你预计的时间长。许多贷款机构需要一段时间来审核你的资料，才能决定能否批準你的贷款申请。这段时间通常是一周，也可能会更长。第一次要求贷款者或自营小生意者的申请审批时间往往较长。
决定你的货款申请是否批準或者批準速度的快慢，你提供的资料是否齐全是关键因素。贷款机构要求的材料来自于你的雇主、信用参考协会(Credit Reference Association)、开户银行等，少一样都会有影响。如果你让你的会计师直接与贷款机构接洽，审批时间可能要短一些，麻烦也要少一些。
贷款批準后，有3个月的有效期，也就是説在3个月内任何一天买房，贷款机构都会如数借给你钱。如果事先跟贷款机构协商好，这个期限还可以延长。
如果你没有买到你看好的房子，例如在拍卖时你没有拍到。当你另选其它物业时，贷款机构可能要重新审核你的贷款申请。万一你的贷款额跟房屋总値之比(LVR)变大，假如是90%或95%，重新审核工作可能会比较繁琐。当然，如果LVR値变小，重审工作就快多了。
雪梨买房四步曲（中）
二、 看房子，寻找安乐窝
你有可能已经到处看过房了，不过现在已经到了确定你到底想买什麼样的房子的时候了。
完美的安乐窝？
先确定好你将在哪个区买房，你可能要在你的新居住很长一段时间，因此，瞭解房子所在的区域的各项特点非常重要，这些特点应包括所有的服务与其它设施，例如公共交通、离上班地点远近等等。对於重视子女敎育的华人来説，还有一点是关键，那就是学校情况。为迁就学校情况而决定买房地区，在华人社会是屡见不鲜的。
在雪梨，可以説你买房的资金越充足，就可以选择愈多，而且离CBD越近的区。在选择的时候，往往要在负担能力和便利方面做个折衷，要知道你的第一套物业只是你迈入楼市的敲门砖，财力不足的话不要奢望一步到位。
接下来要考虑的就是买甚么类型的房子了。新居太贵，旧房太破；House打理不易，Unit又缺少活动空间。矛盾总是不可避免的，关键是家里人意见要统一，才会找到一个满意的家。
再就是决定找谁买房了。买新房可以直接找发展商，但买新居的人毕竟是少数。因此，房地产代理总是你寻找新居时的第一信息来源，但也不能完全依赖代理，你必须自己做一些硏究以得到更全面的资料。
你应该吿诉一些房地产代理公司，你想找什麼样的房子？即使他们手上暂时没有你合适的房子，可一旦市场上有类似的房子上市，他们就会通知你。周末的报纸、社区报以及各种有关房地产的出版物都値得一看，许多房地产广吿都已标出标格，你正好用来比较一下各区的价格差异。
如果你想在雪梨或者是墨尔本买房，要想评估各个区的房价，你可以从澳洲物业监督(Australian Property Monitor)得到一份雪梨晨报或墨尔本时代报编的房屋价格指南。这份指南包括了所有过去一年的房屋售价，你可以通过传眞、邮递或电子邮件得到它。此外，互联网也是主要的资讯来源，许多房产公司都有自己的网页。
出价
你可以聘用房物业买家代理或者办理交割的有关人员来帮你出价购买你看中的房产。但是许多买主更喜欢自己直接跟房地产代理接洽。即使你的出价被房地产代理认为过低，你也可以坚持 要求他转达给卖主。
出价的方式有两种。最简单最普遍的方式就是口头出价，另外一种就是準备好一份书面销售概要，再通过你的律师转达给卖方的律师。销售概要包括出价日期、物业地址、出价、如何付定金和餘额，买主的财务状况细节，特殊要求及交割日期。
付定金
定金是表示买方诚意的一种行为，并不是法律要求这样做的，它对卖方没有任何约束，其金额可能是上千元，也可能是上万元，但可以完全退回，但可能有时效性。买方可索取合约详閲。
检查房子
如果你买的是旧房子，对它作一番仔细检查是必不可少的步骤。你可以请建筑师或白蚁专家直接帮你检查房子，也可以雇佣办理交割的有关人员安排类似检查。房子不同，要进行的检查也不同，主要检查形式有
* 白蚁及建筑检查；
* 电路检查；
* 物业产权检查；
* 土地或物业测量检查；
*分契管理记録。
雪梨买房四步曲 (下)
三、 备文件，理清法律头绪
至今最普遍的买房方式是通过私人协议（Private Treaty）合约交换。无论是通过地产代理或者是直接跟屋主交涉都属这种形式，另一方式是公开拍卖。
‘Conveyancing’一词描述的是物业产权从一个屋主过户到另外一个屋主。要做到这一步，有许多工作要做，下面是一些基本步骤。
卖主声明/销售合同
此类文件，维省叫卖主声明(vendor’s statement)，纽省则称销售合同(contract for the sale of land )。
卖主声明吿诉你很多有关此物业的事情。你可以从卖主的地产中介那里得到卖主声明，拍卖之前你也可以从负责拍卖或销售的地产代理那里要求此一文件。
卖主声明或销售合同应该包括下列附件：
*房契复印件
*计划证书的复印件
*当地市政局的相关证书，此类文件应详细列出物业主地的使用途径以及其它有关信息
*下水道图
*过去7年房屋改建装修的批準书
*建造附属建筑物的有关文件及限制性契约复印件
*冷静期声明
*物业现有按揭的详细説明
*出售物业所附带的设备或装置
在纽省，卖方如果不披露上述要求信息，买方有权在合约交换后14天内宣佈合约作废。
合同
房地产买卖合同是由卖方準备的。通常来説，卖方律师会将合同寄给买方的律师，买方律师再负责向买方解释合同条款，如无异议，买方就在上面签字。
一份正式的房地产合同必须有买方卖方的名字、物业的介绍説明、价格等等，如果双方对交割日期取得一致，那麼确保在那一天能顺利交割就很重要。
合同通常有标準格式，很少需要修改。当然你可以要求附上有关特别交易的特别条件。
买方律师或产权转让承办者将仔细检查合同，以防有不利于购买和使用物业的因素出现。这些因素包括：土地用途限制、下水道计划、房契限制以及卖方保证等等。
如果你期望房屋的动产部分，例如炉具、窗帘、地毯、灯具等等应随房子一起出售，那麼应确保它列入合同之中。
合同交换(Exchange of Contract)
一旦房子检查完成以及财务安排的批準形成正式文字，合同就可以交换了。合同一式两份，买方、卖方各自在一份合同上签名。卖方保持买方签名的合同，买方则保持卖方签名的合同。一般来説，交换合同由买卖双方的律师完成，也有买卖双方自己交换的，但为了避免可能的纠纷，还是由律师代劳为好。
合同交换后，通常要求预付5-10%的定金。定金可以在7天之内一次付清，也可分批支付，关键看合同上怎麼説。当然，如果你是通过拍卖买的房子，会被要求立即支付定金。
应该清楚的是，合同交换之前，买卖双方都没有任何约束，可以随时终止协商。各省的情况都一样，如果卖方在你签过名的合同上签名后，一份有约束力的合同便产生了。交换合同后，并不意味著你拥有了物业的所有权，但如果一方毁约则有可能导致法律行动和潜在的索赔要求。
冷静期(Cooling off Period)
冷静期意即在合同交换的一定时期内(纽省是5个工作天,由交换合约上的日期算起)允许买方反悔。但如果过了冷静期而反悔，买方则要损失合约上购买价的0.25%作为罚款。
冷静期仅适用于私人协议出售，而不适用于拍卖时的物业销售。大多数的新房卖家一般也不提供冷静期。在西澳，任何洋房(House)都没有冷静期，如果你买的物业旣包括房子也包括土地，那麼房子和土地的冷静期也有可能不同。
还有一点値得注意，即是卖家有权在合同上附上’66W Certificate’，如果附了这么一份文件的话，就没有冷静期了。当然，作为买方，你也有权利要求卖方律师将此一文件撤掉，既保留冷静期，关键看双方怎么协商了。
冷静期的主要作用就是让买方在合同交换后有时间去获得法律意见，确实财务安排及对房子进行检查。一旦发现问题，还可以反悔（买方要附罚款）。
冷静期避免了失当决定行为。如果买方在签署合同前不能得到房屋检查结果和财务按揭，他可能要承受风险。冷静期内，卖方不能接受任何其它购买要求。
土地使用分区制(Zoning)
产权转让承办者或法律顾问将会检查物业所处土地的批準用途及使用限制。这决定了当地市政局或公用事业部是否能在此地发展工业区或修建高速公路。
四、 办交割，拥有自己眞正的家
交割意味著整个交易的完成，从此就可以把这处物业叫做你的’家’了。
合同最后交换之前
许多合同要求在互换合同后4-6周内完成交割。在这段期间内，买方律师将会就所有相关问题更全面地諮询当地市政府、政府有关部门及水务部门等。
你的律师也会完全弄清当物业过户到你名下后你应付的各项费用以及税务。
你必须确保所有文件及合同都被盖上章。贷款印花税和买房印花税也应该缴付清楚，合同将会送到卖方那里要求签名，然后交割时再交回给你。
你的贷款机构将会为你準备好所有贷款文件，在签名之前，请你的律师将合同中的条款逐一向你解释，确信你已完全瞭解了它。
临近交割日期，一份交割声明要送交给卖方。这份声明包括调整税务及费用后的所欠餘额。卖方会通知你的法律代表，付款支票将会被怎样支取。
値得一提的是，近年来楼花买卖大为时兴，但楼花的交割与现成房有所不同。楼花一般是在房子完工后房契注册下来2周内交割。因此，买家签订合同时，应该特别注意发展商有没有在合同上写明完工期限。
印花税(Stamp Duty)
在纽省、维省、西澳和南澳，印花税（现房转售）必须在合同交换后的3个月内付清，也即是合同签名后，交割前必须付清，否则要面对惩罚。若购楼花，则可在15个月内或交割前付清。
印花税包括购房印花税(Stamp Duty on Purchase)和贷款印花税(Stamp Duty on Mortgage)。在纽省，首次置业人士购买50万元以下的物业如果是用于自住，免交印花税，购买50万元至60万元之间的物业，印花税也可获部份减免 。
正式交割
一旦所有事情準备就绪，你的律师通常会安排好交割日期、地点，并且确定有关物业已有保险。在这阶段，意味著房屋产权过户，所欠餘额被完全付清。
如果你不用贷款就一次付清购房款，所有过户文件及产权证会交付你本人或你的律师或你的交割承办人手上。否则，所有这些文件及产权证会交由你的贷款机构保管。
如果卖方预先支付了市政费和水费，他可能会要求你给予补偿。一旦交割完毕，卖方应该将房子完全腾空，这即是交割当天中午12点后，房子内不应再有人居住。对於买方来説，最后检查一下房子和附有装置（合约上已注明）是否有损毁是很必要的。
如果交割有延误，即是交割不能在当天或3天之内完成，造成延误的一方根据实际情况可能会被要求作出利息赔偿。
买房是人生的一大财务安排，精神和体力方面都会有不少压力。要儘量找与你相处良好的律师及交割承办者来帮你。记住所有持牌的律师及交割承办人都买有赔偿保险，这意味著一旦因他们的失职或疏忽造成损失，可被起诉索取赔偿。